Per i fondi di social housing è tempo di cambiare. Dovevano essere uno dei perni del "piano casa" per dare una risposta abitativa non solo a chi si trovava in condizione di indigenza, ma anche a una fascia grigia - stimata da Nomisma in 4,6 milioni di famiglie - che fatica a reggere i prezzi di mercato. A tre anni dal varo del programma, però, i risultati sono in chiaroscuro. Anche per Stefano Marchettini, l'amministratore delegato di Cdp Investimenti Sgr, la società che guida i progetti di social housing in Italia, non nasconde qualche difficoltà: «Dal punto di vista delle delibere preliminari approvate possiamo parlare di buoni risultati: 480 milioni su due miliardi disponibili - ha spiegato nel corso di un recente convegno al Politecnico di Milano - mentre per quel che riguarda le delibere definitive siamo un po' sotto le attese».
I problemi sono sostanzialmente due: i tempi e la crisi finanziaria degli ultimi mesi. Rispetto ai primi è intervenuta anche la Corte dei Conti con un documento pubblicato a cavallo delle feste di fine anno che ha analizzato il programma straordinario per l'edilizia e il piano casa sottolineando come «il giudizio sulle modalità e tempi di attuazione di tali iniziative, sia pure tutto sommato rispettosi delle prescrizioni di legge relative alla loro gestione, non può essere positivo sotto l'aspetto dell'efficacia, efficienza ed economicità della spesa pubblica destinata». Per quel che riguarda il sistema integrato di fondi immobiliari, i magistrati contabili parlano di «mancanza, finora riscontrata, di risultati veramente soddisfacenti». L'iter per arrivare ai fondi di social housing, d'altra parte, è stato particolarmente tormentato: «Solo per giungere alla sottoscrizione del contratto con la Sgr sono trascorsi quasi tre anni», fa notare la Corte dei conti.
Alla fine, però, Cdpi Sgr ce l'ha fatta e oggi gestisce il Fondo investimenti per l'abitare (Fia) che funziona come un fondo di fondi dotato di quasi due miliardi di euro. Il Fia non investe direttamente in progetti di social housing, ma co-investe con quote fino al 40% in fondi locali gestiti da altre Sgr. Ad oggi, i fondi immobiliari attivati sono 14: sei con Polaris, due con Beni Stabili, uno a testa con Est Capital, Ream, Investire Immobiliare, Focus Gestioni, Fabrica Immobiliare e Torre. Tutte queste iniziative valgono complessivamente oltre 1,6 miliardi di euro e potrebbero portare alla costruzione di 10.800 appartamenti. Numeri importanti, ma da approfondire: dei 478,5 milioni di euro per i quali c'è una delibera preliminare, solo 119,5 milioni hanno ricevuto un'approvazione definitiva e i richiami di investimenti da parte del Fia si fermano ai 12,15 milioni del fondo Parma social house.
Al problema dei tempi lunghi, negli ultimi mesi se n'è aggiunto un altro: «In questa fase - sottolinea Marchettini - c'è un'oggettiva difficoltà a livello locale a raccogliere equity». Il Fia, infatti, fornisce fino a un massimo del 40% dell'investimento necessario, ma il reperimento dell'altro 60% è demandato ai partner locali. Alcune soluzioni sono già oggi possibili: «Il regolamento del Fia prevede una riserva del 10% del suo patrimonio che può essere investito in deroga alla regola del 40%». In teoria, quindi, Cdp potrebbe investire anche il 100% in un singolo fondo sfruttando la deroga. Un altro tema è quello di facilitare il reperimento del patrimonio prevedendo fondi immobiliari ad apporto da ricondurre a edilizia privata sociale. A tre anni dal varo del piano casa è, comunque, ormai chiaro che occorre fare un tagliando ai fondi di housing sociale se si vuole centrare l'obiettivo di avviare la costruzione di 40mila nuovi alloggi entro la scadenza del Fia nel 2015.
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